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Tipp Der Redaktion - 2020

Wie man Southbridge zurückbringt

Southbridge, Mass., Ist eine von Dutzenden von New England-Mühlenstädten, die in schwere Zeiten geraten sind. Diese Orte waren einstmals wohlhabend, mit traditioneller Entwicklung rund um begehbare Innenstädte und Straßenbahnen. Aber heute haben die Fabriken geschlossen und die Innenstadt ist leer, dank des wirtschaftlichen Zusammenbruchs, veralteter Zonengesetze und einer auf Autos ausgerichteten Transportpolitik.

Southbridge ist in vielerlei Hinsicht typisch für diese Städte. Die American Optical Company war einst der größte Brillenhersteller der Welt. Jetzt brechen die Strukturen der Stadt auseinander und es sind nur noch wenige Unternehmen übrig. Aber in Southbridge, dessen Einwohnerzahl etwa 16.000 beträgt, arbeitet ein einheimischer Sohn daran, seine Heimatstadt nacheinander wiederzubeleben.

Hunter Foote, ein 21-jähriger Junge mit Brille, stieg mit 17 Jahren in die Welt der Immobilienentwicklung ein, als er das College abschloss. Foote studierte Wirtschaft an der Universität UMass-Amherst und stellte fest, dass er sich von seinen Klassenkameraden unterschied sah eine Geschäftskarriere als Eintrittskarte für einen verschwenderischen Lebensstil an. "Ich betrachtete das Geschäft als Wertschöpfung", sagt er. „Durch die Schaffung von Wert wird das Geschäft mit Gewinn belohnt. Profit ist die Methode, nicht das Ziel. “

Dieser Ausblick prägt seine heutige Arbeit. Während viele Stadtverwaltungen nach riesigen staatlichen oder Unternehmensinvestitionen suchen, um sie zu retten, ist Foote ein inkrementeller Unternehmer. Seine Firma Bellus Real Estate kauft notleidende Immobilien und saniert sie. Diese Art der Entwicklung in kleinem Maßstab weist geringe Eintrittsbarrieren auf, stört die Nachbarschaften weniger und kann ohne Luxusapartments oder Kettenrestaurants eine anständige Gewinnspanne erzielen.

Es setzt auch viele der Ideale des New Urbanism in die Praxis um, einer Bewegung, die versucht, die traditionellen Muster der Stadtentwicklung, die vor dem Zweiten Weltkrieg vorherrschten, wiederherzustellen. Dieses bewährte Modell zeichnet sich durch begehbare Gemeinschaften und Gebäude mit Schaufenstern und Fenstern und Türen auf Straßenebene aus. Besonders auffällig ist der Kontrast zu den fast fensterlosen Betonbunkern und Einkaufszentren aus der Mitte des letzten Jahrhunderts.

Seit seinem Start im Jahr 2012 musste er die Schließung seiner ersten Immobilie verschieben, bis er 18 Jahre alt wurde. Foote hat ein Portfolio von 60 Immobilien aufgebaut. "Was wirklich bemerkenswert ist, ist, dass er dies ohne Geld getan hat", sagt Ted Carman, Entwickler und Berater bei Concord Square Planning and Development in Boston.

Als Foote anfing, sprachen die Banken im Grunde nicht mit ihm. Sie mochten es nicht, Geld für Immobilien in einer Gegend wie Southbridge zu leihen, und sie mochten es bestimmt nicht, einem 17-Jährigen Geld zu leihen. Infolgedessen musste er Geld von anderen Quellen wie seiner Familie und privaten Investoren sammeln. Er fragte zunächst 117 Kontakte, bevor er einen fand, der bereit war, das Risiko einzugehen.

Foote verwendete dann Zuschüsse für den Erhalt historischer Denkmäler und Steuergutschriften, um seinen Einstieg zu erleichtern, und als er eine Erfolgsbilanz aufbaute, war er in der Lage, Geld von örtlichen Banken zu erhalten. Jetzt befasst er sich mit Crowdfunding für Immobilien, die kürzlich legalisiert wurden, und nutzt Steuergutschriften und Zuschüsse, um Solaranlagen auf den Dächern einiger seiner Gebäude zu installieren. "Es braucht nicht viel Geld, es braucht Kreativität", sagt Foote. „Wir haben unsere vorherigen Projekte weiter gepackt.“

Seine Arbeit kommt der ganzen Stadt zugute. Laut Foote gab es in drei der von ihm renovierten Gebäude Dutzende von Straftaten, darunter Übergriffe und sogar Mord. In nur diesen drei Gebäuden hat sein Unternehmen einen Wert von 2,2 Millionen US-Dollar geschaffen, der der Stadt jährlich etwa 40.000 US-Dollar Steuereinnahmen einbringt. Außerhalb der Innenstadt waren die Immobilien, die er kaufte, alle in Bezug auf Steuern oder Wasserrechnungen kriminell. Er beauftragt auch lokale Auftragnehmer mit der Renovierung. "Die Zinsen sind niedrig, die Immobilienwerte niedrig", sagt er. "Wir sahen eine Gelegenheit, billige Immobilien mit billigem Geld zu kaufen und billige Leute einzustellen, um sie zu renovieren."

Im Einklang mit New Urbanism zielt Foote auch darauf ab, Southbridges Abhängigkeit von Automobilen zu verringern. "Es ist wirklich ansprechend, eine begehbare Innenstadt zu haben", sagte er bei einem Herbstmeeting des New England-Kapitels des Kongresses für den neuen Urbanismus (CNU-NE). "Es reduziert die Notwendigkeit, dass jemand ein Auto hat."

Laut Charles Marohn, dem Gründer und Präsidenten von Strong Towns, einer Organisation, die sich für traditionelle Entwicklung einsetzt, ist eine begehbare Entwicklung für eine Stadt viel gesünder als die autoorientierten Alternativen. Marohn schrieb für TAC letztes Jahr, als "die traditionelle Entwicklung pro Fuß oder Hektar weitaus produktiver ist als alles, was in einer automatischen Ausrichtung gebaut wird."

Marohn vergleicht eine Stadt mit einem Ökosystem. "Jedes Mal, wenn Sie ein natürliches System betrachten, profitieren Sie von kleinen Iterationen", sagt er. „Sie erhalten Systeme, die weitaus optimierter sind, als wenn Sie auf einmal große Sprünge machen. Traditionelle Entwicklung ist die Entwicklung in Vororten, während der Amazonas-Regenwald ein Maisfeld ist. “

Viele Orte in Neuengland haben diese Lektion immer noch nicht gelernt und jagen weiterhin Großprojekte. Nachdem Massachusetts vor einigen Jahren ein Gesetz zur Legalisierung von Casinos verabschiedet hatte, war ein Glücksspielprojekt in Höhe von 800 Millionen US-Dollar auf 15 Morgen in Springfield geplant, während für Everetts Ufer ein Projekt in Höhe von 1,7 Milliarden US-Dollar geplant war. Sogar Boston ist nicht immun gegen "Pie-in-the-Sky" -Projekte, wie der abgebrochene Versuch, die Olympischen Sommerspiele 2024 auszurichten, zeigte.

Nicht nur, dass Casino-Projekte und stark subventionierte Verfolgungsjagden nicht in der Lage sind, schrumpfende Städte zu retten, sondern sie können auch die allgemeine Gegenreaktion gegen die Entwicklung auslösen. Das Ergebnis ist, dass die gut finanzierten und vernetzten Entwickler immer noch ihre großen Projekte ausführen können, die weniger einflussreichen Entwickler jedoch erstarren.

Foote hat sich in Southbridge seinen eigenen Herausforderungen gestellt, zum Beispiel Bewahrern, die darauf bestehen wollen, dass er für seine Renovierungsarbeiten „Zertifikate für historische Genauigkeit“ erhält, ein Prozess, der die Kosten erheblich erhöhen kann. Die Bauaufsichtsbeamten, mit denen er zusammengearbeitet hat, würden es hingegen vorziehen, die Gebäude niederzubrennen. Laut Marohn müssen Inspektoren im ganzen Land verstehen, wie man Bauvorschriften auf renovierte Gebäude anwendet, anstatt von ihnen zu erwarten, dass sie neuen Vorschriften entsprechen.

Nachbarn waren auch ein Problem. Als Foote ein Gebäude in der Innenstadt für Wohnungen renovierte, wollten einige Leute, dass er die Wohnungen zu groß für Durchreisende, aber zu klein für Familien machte. Die Sanierung eines ehemaligen Raytheon-Standorts in Sudbury, einem Vorort von Boston, stellte eine ähnlich motivierte Herausforderung dar, da die Stadtbeamten forderten, dass die meisten Einheiten auf dem 50 Hektar großen Grundstück auf 55 Personen beschränkt sein sollten, um eine Zunahme der Bevölkerung im schulpflichtigen Alter zu vermeiden.

Eines der Ziele von CNU-NE ist es, mehr Menschen zu ermutigen, Entwickler zu werden und auf die Vision von New Urbanism hinzuarbeiten, anstatt sich diesem Druck zu unterwerfen. „Wir müssen eine Entwicklungsvision entwerfen, die darauf abzielt,… die Kontrolle des Wandels in Städten zu demokratisieren, indem die Menge an Kapital oder Macht verringert wird, die erforderlich ist, um einen Einzel- oder Kleingruppenbeitrag zu leisten“, sagt Seth Zeren, ein Mitglied der CNU. Der Vorstand von NE und ein Stadtplaner, der selbst zum Entwickler wurde. „Im Grunde ist es ein Argument für die kleinbürgerlich- kleine Vermieter, Ladenbesitzer usw. Je größer die Gebäude werden, desto weniger Kapitalisten haben Sie; Je größer die von Ihnen durchgeführten Experimente sind, desto höher ist die Rendite an der Spitze. Es gibt viele Beispiele aus älteren städtischen Kontexten, in denen es sich um dynamische, dichte und wirtschaftlich prosperierende Städte handelt, in denen der Großteil der Stadt aus feinkörnigen städtischen Gebäuden besteht. “

Zu viele Städte sind von einst gebissenen, zweimal schüchternen Nachbarn und einer gescheiterten Philosophie des autozentrischen Urbanismus gefangen worden. Kleine Entwickler, ob Immobilienunternehmer wie Foote oder Zeren's kleinbürgerlich Wenn Sie versuchen, das Beste aus Ihrem Vermögen herauszuholen, kann dies die notwendige Kraft für eine lokale Erneuerung sein.

Matthew M. Robare ist ein freiberuflicher Journalist in Boston, der über Urbanismus und Geschichte schreibt. Dieser Artikel wurde mit einem Stipendium der Richard H. Driehaus Stiftung unterstützt.

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